2025年下半年的楼市简直是一半火焰一半冰。一边是中央放出大招：房贷利率跌破3%，首付降到15%，还有8.5万亿资金定向给房企输血；
可另一边70个城市里64个房价在跌，一线城市核心区刚有点回暖苗头，三四线城市却被库存压得喘不过气。更让人想不到的是，现在房价涨不涨已经不是最核心的问题了。
就说杭州吧，靠“城中村改造发房票”拉动二手房成交暴涨60%，钱江世纪城的房东连夜就涨了50万；可同一时间，徐州、洛阳的二手房挂牌量激增40%，房东直降30万都没人要。
北京海淀、上海前滩这些核心区的新房，同比还涨了2.5%，深圳豪宅卖得飞快，去化周期缩到8个月；但深圳远郊的新房，得降价20%才能甩卖出去。这楼市分化得也太明显了。
政策上的动作确实不少。7月央行降准0.5%，释放出1万亿资金，这已经是2025年第三次放水救市了。5月的时候，LPR降到3.5%，公积金利率2.6%，现在贷100万房贷，月供比两年前少还2000块。首付比例也降得厉害，西安、郑州等60个城市，首套首付只要15%，买套200万的房子，首付30万就够了。
房企这边住建部搞了个8.5万亿的“白名单”融资，保利、万科这些央企拿到了年利率2.71%的贷款，简直是救命钱；
地方政府还拿专项债收储了1.9亿平方米的存量宅地，差不多够全国卖半年新房了。可这些钱真的都用到楼市了吗？数据说上半年城投债净融资暴跌149%，国债净融资却暴涨129%，看来钱更多是拿去化解债务了，没怎么用来刺激楼市。
7月中央会议定了调，要“托而不举”。杭州、成都拿到了货币化棚改的额度，而鹤岗、临沂这些三四线城市，只能靠5%的“以旧换新”补贴撑着。很明显，政策是倾斜的，能自己造血的城市就给弹药，失血的城市只求别出大问题。
开发商们也看明白了绿城、保利把90%的资金都砸到北上广深的城市更新项目上，全面收缩三四线战线。绿城在杭州开发的“凤起潮鸣”豪宅。
装修标准1万/平方米，还被疯抢；可有的房企在唐山搞的“智能社区”，精装价6000元/平方米都卖不出去，不是房子不好，是城市价值撑不起这个价。
2025年5月实施的《住宅项目规范》有了硬标准：新风除霾、防漏水保修10年、适老化电梯必须装。能建城发在北京的项目甚至装了毫米波雷达，老人跌倒0.1秒就能报警。
这种“好房子”成本比普通住宅高15%，但能溢价30%，北京海淀有个科技盘比周边贵1万/平方米，还是一开盘就卖光。
现在买房得避开三类房子：一是三四线的“僵尸盘”，比如徐州某新区的房子，挂牌2年降价11次，从1.2万/平方米降到7000元/平方米还流拍，这些地方库存去化周期超30个月，再怎么输血也没用；
二是同质化的高层“鸽子笼”，南京江北有个楼盘，50平方米的两房竟然有12平方米公摊，这类房在二手市场最贬值；
三是伪学区老破小北京西城“731政策”满四年后，宏庙学区房从18万/平方米跌到12万/平方米，租购同权让学区属性越来越弱，没居住品质的老房跌得更快。
能抗住周期的房子只有两类：核心城市的优质现房，比如上海前滩的三居室，租售比能到4.2%；还有产业区的稀缺资产，合肥量子科学城旁边的住宅，3年涨了40%。当房产回归“现金流资产”，那种租客排队付租的房子才真的抗跌。
给大家两个买房法则：一是把利率红利用到极致，现在首套房贷利率降到2.5%，西安有银行甚至推出“接力贷”到90岁，但要注意30年等额本息，前10年要还60%的利息，提前还款可能还要收违约金；
二是别信规划信人流，郑州航空港曾被炒作成“第二个浦东”，现在商场空置率70%；而杭州未科EFC的写字楼，深夜还灯火通明，租金每年涨8%。记住，晚上9点打开美团看看外卖订单量，比看规划图靠谱多了。
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